전세자금대출 질권 설정시 보증금반환 주의사항

임차인이 기간 만기로 나갈 때, 임대인은 임차인이 전세자금대출을 받았는지 반드시 확인해야 합니다. 시간이 오래되어 기억이 가물할 수 있으나, 반드시 체크하여 불미스러운 일이 발생하지 않도록 주의해야 합니다. 

 

 

내가 임대인이고 임차인이 전세자금대출을 받았다면 반드시 아래 내용에 해당하는지 확인해 보시기 바랍니다.

전세자금대출 여부 확인

전세계약 체결할 때 임차인의 전세자금부족으로 은행에 대출을 받는 경우가 있습니다.

이때, 은행에서는 임대인의 동의를 조건으로 대출이 가능하기에 임차인은 사전에 임대인과 협의를 하여야 하고

보통 중개사가 임대차계약서에 아래와 같은 특약을 추가하여 진행합니다.

'임대인은 임차인의 전세자금대출에 동의한다' 

임대인이 동의를 꺼려하는 경우, 대출이 어려울 수 있으나 임차인을 구하기 어렵거나 하는 사정 등 임대인이 동의한다면, 충분히 전세자금대출을 받을 수 있습니다.

따라서 임대인이라면 임차인이 나갈 때 '전세자금대출'을 받았는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

전세자금대출 질권 설정

전세자금대출에 대해 임대인이 동의한다는 것은 질권을 설정한다는 뜻이고

질권 설정한다는 것은 '임대보증금반환채권'을 담보로 돈을 빌려줬다는 뜻입니다.  

여기서 말하는 '임대보증금반환채권'이란 전세 종료 시 임차인이 돌려받을 보증금을 말하며, 질권자는 은행, 질권설정자는 임차인이며, 임대인은 '근질권설정통지서'를 내용증명으로 받게 됩니다.

질권설정은 등기부등본에는 기재되지 않는 내용이라서, 다음 임차인과 전세계약할 때, 임대인 본인이 모르고 있으면, 중개사나 임차인이 확인할 수 없습니다.  

 

임대인 주의사항 (질권설정액 반환 처리)

'근질권설정통지서'는 이미 오래전에 받은 내용이라 받을 때는 한 번쯤 읽어보더라도, 오랜 기간이 지나면, 통지서를 어디에 두었는지 조차 기억이 나지 않는 경우도 있습니다. 세부적인 내용은 모르더라도 아래 내용만 기억하시면 됩니다.

 

 '임대인은 임대차계약이 종료되면 임대차보증금 중 근질권설정액은 OO은행으로 반환해 주시고 나머지 금액만 임차인에게 반환하시면 됩니다. 만일 임대인이 OO은행으로 근질권설정액을 반환하지 않은 경우 OO은행에서 임대인에게 근질권설정액 반환요청을 할 수 있습니다.'

 

요지는 전세보증금에 은행(금융기관) 질권이 설정되면 전세계약 만기에 따라 질권설정액은 직접 은행(금융기관)에 반환해야 하고, 임차인에게는 설정액을 뺀 나머지 보증금을 반환하면 됩니다.

이때 질권설정액과 실제 임대보증금이 차이가 발생하는데, 반드시 근질권설정액을 OO은행으로 반환해야 합니다.

이마저도 불안하시다면, 반드시 은행 담당자와 통화하여 해당금액을 확인하여 처리하는 것이 좋습니다.  

 

추가 주의사항

관행적으로 임차인이 나갈 때 계약금의 10%를 먼저 내어주는 경우가 있습니다. 임차인이 새로운 집을 계약하기 위한 계약금조로 주는 경우인데 반드시 줘야 하는 의무사항은 아닙니다. 특히 위와 같이 전세보증금에 질권이 설정되어 있는 경우에는 대출비율에 따라 은행에 반환하는 금액이 모자라거나, 중복되는 경우가 있으니 주의해야 합니다.