신탁 제한사항 농지, 재단법인의 기본재산, 미완성건물 등

 

부동산신탁이 모든 경우에 가능한 것은 아닙니다. 신탁 제한사항으로 농지, 재단법인, 미완성건물 등의 경우가 있어 해당 시 이 부분은 선행적으로 검토가 되어야 합니다.

 

신탁 제한사항 농지

토지대장상 지목이 전, 답, 과수원인 경우에는 원칙적으로 신탁이 불가합니다. 신탁등기가 완료되어도 이는 농지법상 무효입니다. 농지법에 따라 농지취득자격이 없는 자는 취득이 불가한 것입니다. 다만, 예외적으로 신탁이 가능한 경우가 있습니다. 대표적인 경우는 도시지역 내 주거지역, 상업지역, 공업지역에 속한 농지인 경우이고, 도시지역 내 녹지지역 안의 농지에 대해서는 도시계획시설사업에 필요한 농지에 한합니다. 예를 들어 도로의 경우가 있습니다. 그러나 이때 주의할 것이 있는데 계획관리지역 농지의 경우는 건축허가를 득하였더라도 지구단위계획구역이 아닌 경우에는 신탁이 불가하기 때문에 사전에 토지이용계획확인서를 통해 반드시 확인하여야 합니다. 실무적으로는 토지의 현재상태가 농지가 아닌 경우, 농지취득자격증명 발급신청을 한 후에 대상토지는 농지가 아니라는 취지의 자격증명미발급 사유서를 받아서 소유권이전 등기를 신청하는 경우도 있고, 주택건설사업계획 승인을 받는 등 농지전용허가 의제시 가능한 예외적인 경우도 있으나, 신탁가능 여부는 신탁등기를 진행하는 법무사를 통해 등기소에 확인하는 것이 바람직합니다. 

 

재단법인의 기본재산

재단법인의 기본재산을 처분하려면 해당 주무관청의 허가를 반드시 받아야 유효합니다. 따라서 주무관청의 허가 없는 재단법인 기본재산의 신탁은 효력을 주장할 수 없습니다. 이는 법원의 강제경매로 재단법인의 기본재산이 처분되는 경우에도 예외 없이 주무관청의 허가가 있어야 처분이 가능합니다. 기본재산처분은 재산을 매도, 증여, 교환, 임대, 담보제공 또는 용도변경 하는 것을 말합니다. 이처럼 주의해야 하는 이유는 신신탁계약 시 신탁이 유효하게 성립되었는지 판단이 어렵고, 추후 문제발생 시 대표자가 교체되는 경우가 많으며, 이 경우 내부의사결정 절차의 흠결 등을 문제 삼아 위탁자 측에서 신탁무효를 주장하는 경우가 있기 때문입니다. 의료재단이 위탁자가 되어 신탁할 경우 위탁자가 민법상 비영리재단으로서, 신탁예정 부동산이 재단의 기본재산에 해당하는 바 의료법 내지 공익법인의 설립‧운영에 관한 법률 규정에 따라 신탁등기 및 향후 유사시 처분 등을 위하여 관할 주무관청에 기본재산 담보제공 및 소유권이전에 대한 승인 신청이 필요합니다. 유사한 사항으로 주의해야 하는 대상은 종중이나 종교단체가 있습니다. 이 경우 정관 등을 잘 파악해야 하는데, 실제 사실여부를 파악하기 어렵고 대표자가 변경되거나, 내부적으로 다른 집단에서 신탁의 무효를 주장할 수 있어 주의가 필요합니다.

 

미완성 건물 등

미완성 건물은 토지와 독립된 별도의 부동산으로 인정되며 특별한 사정이 없는 한 건축주의 소유가 됩니다. 이때 일정 요건이 충족되면 토지에 대한 법정지상권이 성립할 수 있습니다. 미완성건물은 공시방법이 존재하지 않기에 이를 신탁하고 신탁재산에 편입하는 것은 원칙적으로 불가합니다. 따라서 위탁자가 공사중단 사업장을 매입하여 신탁회사와 토지신탁사업을 진행하고 준공에 이를 때, 종전 건축주와의 분쟁으로 미완성 건물 매입 약정이 실효되는 경우가 있어 공사중단 사업장의 토지신탁사업은 초기단계부터 주의가 필요합니다. 유사한 경우로 건축물관리대장에 독립된 별개의 구분건물로 등재되고, 등기부상에도 구분소유권의 목적으로 등기되었더라도, 구분시설이 철거되는 등의 사정으로 구조상 독립성이 소멸된 경우, 해당 구분건물은 구분소유권의 객체가 될 수 없고 등기도 무효이므로 신탁이 제한됩니다. 또한 건축법상 명령이나 처분에 위반되는 건축물을 신탁받는 경우 수탁자에게 원상복구명령과 이행강제금이 부과될 수 있어 건축법 위반 건축물은 신탁이 제한됩니다. 다만 실무에서는 위반건축물의 활용도가 높다고 판단하여 위반건축물을 해체하는 대신 이행강제금을 내고 사용하고 있습니다. 즉 신탁회사가 해당 내용을 통지받아 위탁자에게 전달하면, 위탁자는 이행강제금을 납부하더라도 위반건축물을 유지하는 형태인데 바람직한 모습은 아닙니다.